Asumisen kustannusten kasvu on pysäytettävä

Suomen Vuokranantajien hallituksen puheenjohtaja Jouni Lehtinen vastaa nopeasti kysyttäessä, mikä on keskeistä seuraavalla vaalikaudella: asumisen kustannusten kasvu on pysäytettävä. Tavoite on yhteinen niin vuokralaiselle kuin vuokranantajalle, asunnon omistajalle kuin asukkaalle.

Vaalien alla Jouni Lehtinen kehottaa puristamaan ehdokkailta kantoja asumista koskeviin kysymyksiin. Syytä onkin: asumiskustannukset ovat nousseet 4,4 % vuodessa, 2009–2013 yhteensä 22 %. Niiden ennustetaan yhä vuosittain kasvavan 3,6 % vuoteen 2018 mennessä.

– Kuitenkin käytettävissä olevien tulojen kasvu jäänee keskimäärin alle kahteen prosenttiin vuodessa. Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi on poikkeuksetta noussut inflaatiota voimakkaammin. Joinakin vuosina kasvu on ollut yleiseen hintakehitykseen nähden moninkertaista.

– Hoitovastiketta peritään vuositasolla noin 3,7 miljardia euroa eli melkoisesta euromäärästä puhutaan. Hoitovastike muodostaa yli kolmanneksen asunnon vuokrasta, joten sen nousu osaltaan selittää vuokrien kehityssuuntaa, Lehtinen sanoo.

Pääkaupunkiseudulla hoitovastike oli 2013 keskimäärin 5,26 €/m² eli 50 m² kaksiossa 263 €/kk. Muualla hoitovastike oli keskimäärin 4,29 e/ m², mikä 50 neliöltä tekee 214,5 €/kk eli noin 20 % vähemmän kuin pääkaupunkiseudulla.

– Hoitovastikkeiden jatkuvaan nousuun ja alueelliseen eriarvoisuuteen on puututtava. On pyrittävä vaikuttamaan isännöintiä ohjaamalla ja taloyhtiön hallitusten jäseniä kouluttamalla siihen, että tiedostetaan, mistä maksetaan ja mitä taloyhtiön omistajat vastikkeellaan saavat, Lehtinen korostaa.

Hänen mukaansa toistaiseksi vastikkeiden nousu on vain todettu ja asiaa pidetty itsestään selvänä.

– Olisi korkea aika pyrkiä pysäyttämään vallitseva kehitys, Lehtinen sanoo. Hän laskee, että jo 5 % lasku vastiketasoissa toisi 185 miljoonan euron piristysruiskeen muuhun kulutukseen. Osaltaan se pienentäisi vuokrien korotuspaineita. Hänen mukaansa pitäisi myös muistaa, että vastikkeista 27 % on veroja ja veronluonteisia maksuja eli piiloveroja.

Kohti parempia veroratkaisuja

Lehtisen mukaan varoittavaksi esimerkiksi verotuksen ohjaavuudesta kannustavuuden ja taloudellisen toimeliaisuuden kustannuksella käy verovuodelle 2012 toteutettu pääomaveron tuntuva kiristys. Se vaikutti erityisesti pienten ja keskisuurten vuokranantajien tuottoihin.

Verohallinnon omien lukujen mukaan pääomaverotulot putosivat 165 miljoonaa euroa vuoteen 2011 verrattuna. Verotulojen määrä aleni, vaikka vuodesta 2012 alkaen verokantaa nostettiin 28 %:sta 30 %:iin ja yli 50 000 euron pääomatulojen osalta 32 %:iin. Veronalaisten tulojen määrä putosi peräti 1,3 miljardia euroa eli liki kuudenneksen. Vuokra-asuntoja myytiin 2011, kun pääomaverokannan nousu ennakoitiin.

– Toivottavasti jo seuraava hallitus ottaisi ohjelmakseen taloudellisen toimeliaisuuden kannustamisen ja laskisi pääomaverokantaa, Lehtinen sanoo.

Toteutettavaksi hän esittää mm. seuraavaa kolmen kohdan ohjelmaa:

  1. Vuokrauskäytössä olevien asuntojen perintöverokohteluun haetaan mallia yritysten sukupolvenvaihdoksia koskevasta sääntelystä. Perintöverolain mukaiset maksuunpano- ja maksuaikahuojennukset ulotetaan myös sijoitusasuntoihin. Nykyisin vuokrauskäytössä olevan tai siihen sopivan asunnon perineelle lankeaa perintövero senhetkisen arvon perusteella. Usein perillinen joutuu myymään asunnon selvitäkseen perintöverosta ja asunto todennäköisesti poistuu vuokramarkkinoilta. Vuokraustoiminnan käsittäminen liiketoiminnan sukupolvenvaihdokseksi edistäisi myös nyt tyhjillään seisotettavien asuntojen tuloa vuokramarkkinoille. Tyypillisesti tyhjä asunto on jäänyt käytöstä omana asuntona, mutta sitä ei ole vuokrattu eteenpäin. Tämä korostuu perintötilanteessa.
  2. Yksityisten vuokra-asuntojen peruskorjaamista edistetään mahdollistamalla korjausmenojen vähentäminen heti vuokratulosta sen sijaan, että se tulisi jaksottaa 10 vuodelle tai huomioida vasta asunnon luovutuksen yhteydessä. Käytännössä tällä olisi vain veronmaksua lykkäävä vaikutus. Kuitenkin se kannustaisi tasoa nostaviin remontteihin, millä olisi työllistämisvaikutus.
  3. Pääomaverotuksessa otetaan käyttöön 1000 euron perusvähennys, joka koskisi kaikkia pääomatuloja, myös vuokratuloja. Tämä huomioisi erityisesti pienien pääomatulojen saajia – veronmaksajia, jotka omistavat yksittäisiä vuokra-asuntoja tai pieniä määriä pörssiosakkeita.

Sijoitusasunnon myyntivoiton verovapaus 10 vuoden omistusajan jälkeen taas kannustaisi pitkäkestoiseen asuntosijoittamiseen. Myyntivoiton verovapaus, jos saatu pääoma sijoitetaan uuteen vuokra-asuntoon, kannustaisi pitämään vuokra-asunnot markkinoilla.

Osaksi asuntopolitiikkaa

Jouni Lehtisen mielestä vapaarahoitteinen vuokra-asuntopolitiikka pitäisi ehdottomasti niveltää osaksi asuntopolitiikkaa. Hallitusohjelmaan olisi pitkän aikavälin tavoitteeksi kirjattava, että yksityisten omistamaa vuokra-asuntokantaa kasvatetaan merkittävästi. Nykyisellään kanta on lähes 280 000 vuokra-asuntoa.

– Tällä myös loisimme valtiolle merkittävästi lisätuloja, Lehtinen sanoo ja muistuttaa, että yksityisten omistamien asuntojen pääomavero on jo noin reilut 300 miljoonaa euroa vuodessa. Hänen mukaansa verokannan kasvua olisikin syytä hakea kasvattamalla vuokra-asuntokantaa, ei korottamalla veroja.

Hän muistuttaa, että myös 2014 vapaarahoitteinen asuntotuotanto oli sijoittajakysynnän varassa. Työllisyysvaikutuskin on merkittävä.

– Jo 5 % lisäys yksityissegmenttiin vuokra-asuntomarkkinoiden uudisrakennuspuolella toisi noin 500 uutta kerrostaloa ja 13 000 uutta vuokra-asuntoa. Rakentamisessa työllisyysvaikutus olisi noin 35 000 henkilötyövuotta. Sama 5 % lisäys investointina toisi fiskaalisena tulona julkishallintoon noin 0,65–1 miljardia euroa, Lehtinen luettelee.

Hän vertaa vapaarahoitteista vuokraustoimintaa pitkänmatkan juoksuun, jossa neljän vuoden vaalikausi on minimikvartaali. Tänään tehdyt päätökset vaikuttavat seuraavan vaalikauden lopulla.

Poliitikkojen esityksiä arvioidessaan Lehtinen pitää yhtenä osuvimmista Osmo Soininvaaran ehdotusta muuttaa vuokratulot verovapaiksi samalla kun poistettaisiin vuokratulosta kuluvähennykset.

– Erittäin kannatettava ehdotus, joka säästäisi aikaa sekä verohallinnolta että asuntosijoittajilta. Toivottavasti ehdotus saa laajempaa kannatusta seuraavalla hallituskaudella, Lehtinen sanoo.

Lehtisen teesejä

  • Asunnon omistajien asiaa pitää rohkeasti ajaa markkinatalouden säännöillä. Nyt rahaa käytetään tehottomasti yleishyödylliseen toimintaan – enemmän kuin siihen on varaa.
  • Kannustettava kaikin tavoin siihen, että vuokramarkkinat pysyvät toimivina. Näin vuokrataso pysyy kohtuullisena, koska tarjonta vaikuttaa aina hintoihin.
  • Kannustimiksi vuokramarkkinoille tulevalle nuorisolle ja vaikka osana vapaaehtoista asuntoeläkesäästämistä voisivat toimia seuraavat keinot:
  • Vuokra-asuntosäästöpalkkiotili (ASP) ensimmäistä vuokra-asuntoa säästävälle.
    • Varainsiirtoverovapautus ensimmäisen sijoitusasunnon ostajalle.
    • Valtion täytetakaus (HAL) ensimmäisen sijoitusasunnon ostajalle.

 

0 kommenttia

Jätä kommentti

Kirjaudu

Tervetuloa! Kirjaudu sisään tunnuksillasi

Muista kirjautumiseni Unohtuiko salasana?

Lost Password

Kiinteistölehti

Kiinteistölehti