Kustannusten tasajako asunto-osakeyhtiössä

Taloyhtiössä kustannukset jaetaan osakkaiden maksettavaksi yleensä huoneiston neliöiden tai osakkeiden lukumäärän mukaan. Tietyissä tilanteissa voidaan päättää myös kustannusten jakamisesta tasan osakkaiden kesken. Milloin ns. hyötyperiaatteen mukainen tasajako on mahdollinen ja miten siitä tulee yhtiössä päättää?

Osakkeenomistajalla on velvollisuus maksaa yhtiövastiketta yhtiön menojen kattamiseksi. Yhtiövastikkeen maksuperusteesta määrätään yhtiöjärjestyksessä. Perusteena on yleensä huoneiston pinta-ala tai osakkeiden lukumäärä. Pääsääntö on, että yhtiössä suoritettavat kunnossapitotyöt tai uudistukset jaetaan osakkeenomistajien maksettaviksi yhtiöjärjestyksestä ilmenevän vastikeperusteen mukaan. Asunto-osakeyhtiössä yhtiökokous voi kuitenkin tietyissä tilanteissa päättää poiketa yhtiöjärjestyksen mukaisesta vastikeperusteesta ja jakaa kunnossapito- tai uudistushankkeen kustannukset tasan kaikkien osakkeenomistajien kesken.

Käytännössä kustannusten jakamisesta tasan osakkeenomistajien kesken seuraa, että suurten huoneistojen maksuvelvollisuus pienenee ja pienten huoneistojen maksuvelvollisuus kasvaa verrattuna vastikeperusteen mukaiseen kustannustenjakoon. Tämän vuoksi laissa on asetettu tiukat edellytykset sille, milloin tasajakoa voidaan käyttää. Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 §:n 2 momentin mukaan kustannukset kunnossapitotyöstä tai uudistuksesta voidaan jakaa osakkeenomistajien kesken tasan, jos kaikki seuraavat edellytykset täyttyvät yhtäaikaisesti:

  • päätettävä kunnossapitotyö tai uudistus kohdistuu huoneistoihin
  • kullekin huoneistolle aiheutuva etu on yhtä suuri
  • kullekin huoneistolle aiheutuva kustannus on yhtä suuri
  • tasajakoa kannattaa yhtiökokouksessa vähintään 2/3 määräenemmistö

Kunnossapitotyön tai uudistuksen on kohdistuttava huoneistoihin

Kustannukset voidaan jakaa osakkeenomistajien kesken tasan silloin, kun suoritettava työ kohdistuu huoneiston sisäosiin tai rajapintoihin. Hyvä esimerkki huoneistoon kohdistuvasta toimenpiteestä, jonka kustannukset voitaisiin jakaa tasan, on yhden vesihanan uusiminen kaikkiin huoneistoihin. Huoneistoihin kohdistuvina kunnossapito- tai uudistustöinä pidetään myös ulko-oven, parvekeoven ja ikkunoiden korjausta ja uusimista. Myös parvekelasituksen voisi katsoa soveltuvan tasajaon piiriin, jos parvekkeet ovat täysin samankokoisia. Tasajaon edellytyksenä kuitenkin on, että kunnossapitotyö tai uudistus tehdään kaikissa huoneistoissa. Jos kaikissa huoneistoissa ei ole parveketta, ei kustannusten tasajako lasituksesta voisi tulla kyseeseen. Samoin jos kunnossapitotyö tai uudistus tehdään vain asuinhuoneistoissa sellaisessa yhtiössä, jossa on asuinhuoneistojen lisäksi liikehuoneistoja, ei tasajakosäännös tule sovellettavaksi. Jokaisen huoneiston on hyödyttävä suoritettavasta työstä yhtä paljon.

Kokonaan huoneiston ulkopuolella tehtävien kunnossapito- tai uudistustöiden kustannuksia ei voida jakaa tasan osakkeenomistajien maksettaviksi. Näin ollen esimerkiksi huoneiston ulkopuolisia postilaatikoita rakennettaessa tai kunnostettaessa tasajakosäännöstä ei sovelleta, vaikka jokaista huoneistoa kohden olisikin yksi postilaatikko. Tasajakoa ei sovelleta myöskään sellaiseen vesi-, viemäri- tai sähköjohtokorjaukseen, joka tehdään ainakin osittain huoneiston ulkopuolella. Siten esimerkiksi putkiremontti on tasajakoon soveltumaton hanke. Jos putkiremontin yhteydessä uusitaan vesikalusteita, sallittua on kuitenkin erottaa näiden kalusteiden kustannukset muusta putkiremontista ja päättää jakaa näiden kustannukset tasan ja muut putkiremontin kustannukset normaalin vastikeperusteen mukaisesti.

Kullekin huoneistolle aiheutuvan edun ja kustannuksen on oltava yhtä suuria

Jokaiselle huoneistolle aiheutuvan hyödyn ja kustannuksen on oltava yhtä suuria, jotta kunnossapitotyön tai uudistuksen kustannukset voitaisiin jakaa tasan. Hyöty jokaiselle huoneistolle ei ole yhtä suuri silloin, jos joihinkin huoneistoihin asennetaan esimerkiksi useampia ulko-ovia tai vesihanoja kuin toisiin huoneistoihin. Vaikka kaikki huoneistot hyötyisivät kunnossapitotyöstä tai uudistuksesta sinänsä yhtä paljon, työstä aiheutuvat kustannukset eivät välttämättä ole kaikille huoneistoille täysin samansuuruiset. Tämä onkin tyypillinen este tasajaon käytölle. Esimerkiksi kylpyhuoneiden saneeraaminen on yleensä tasajakoon soveltumaton hanke. Vaikka kaikissa huoneistoissa olisi samankokoinen kylpyhuone, saattaa kylpyhuoneiden ikä ja kunto vaihdella, jolloin niiden korjaamisesta aiheutuvat kustannukset eivät ole samansuuruiset.

Yhtiökokouksen määräenemmistöpäätös

Tasajaon käytön edellytykset ovat edellä esitetyn mukaisesti melko tiukat. Käytännössä tasajaon soveltaminen tulee kyseeseen vain harvoissa korjaus- ja uudistustöissä. Jos kaikki edellä esitetyt edellytykset kuitenkin täyttyvät yhtäaikaisesti, yhtiökokous voi tehdä päätöksen kunnossapitotyön tai uudistuksen kustannusten jakamisesta tasan osakkeenomistajien kesken. Tavallinen enemmistöpäätös ei kuitenkaan riitä, vaan yhtiökokouksen päätös on tehtävä 2/3 määräenemmistöllä. Muussa tapauksessa kustannukset jaetaan osakkeenomistajien kesken normaalin, yhtiöjärjestyksestä ilmenevän vastikeperusteen mukaan.

0 kommenttia

Jätä kommentti

Kirjaudu

Tervetuloa! Kirjaudu sisään tunnuksillasi

Muista kirjautumiseni Unohtuiko salasana?

Lost Password

Kiinteistölehti

Kiinteistölehti