Miten niukkuutta jaetaan yhdenvertaisesti?

Asunto-osakeyhtiömaailmassa mikään ei ensikatsomalta vaikuta olevan haastavampaa kuin taloyhtiön hallinnassa olevien autopaikkojen yhdenvertainen jakaminen.

Autopaikkoja haluavien määrään nähden vähäinen paikkojen määrä kuumentaa tunteita ja aiheuttaa jopa oikeuteen asti meneviä erimielisyyksiä talon asukkaiden kesken. Niin kauan kuin autopaikkoja on vähemmän kuin niitä tarvitsevia, haasteita niiden jakamisessa halukkaiden kesken riittää. Kiinteistöliiton lakineuvontaan kysymyksiä aiheesta tulee viikoittain. Joissakin yhtiöissä on jo vahvistettu yhtiössä noudatettavat autopaikkasäännöt. Lisäksi aiheesta löytyy myös hovioikeuden ratkaisuja, joista seuraavassa esiin nostetaan muutama.

Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole säännöksiä autopaikkojen jakamisesta, joten oikotietä onneen ei ole. Autopaikkoja jaettaessa tulee kuitenkin noudattaa yhtä asunto-osakeyhtiölain keskeisintä periaatetta eli yhdenvertaisuusperiaatetta, jonka mukaan yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Kenenkään edun mukainen ei ole tilanne, jossa autopaikkojen jakopäätöstä joudutaan puimaan tuomioistuimessa asti. Näin on kuitenkin useammankin kerran käynyt.

Kenelle autopaikka?

Helsingin HO 3.12.1996 nro 6286: ”Yhtiökokouksessa tehtiin päätös, että autopaikat jaetaan yksinomaan asukkaiden käyttöön. Yhdeltä osakelajilta (varasto- ja liiketilat) oli päätöksellä suljettu kokonaan pois mahdollisuus autopaikkojen saantiin. Päätös loukkasi yhdenvertaisuusperiaatetta ja se kumottiin.”

Itä-Suomen HO 30.12.2014 nro 923: ”Yhtiökokouksessa tehtiin päätös, jonka mukaan jokaisella huoneistolla, jota käytetään vakituisena asuntona, on oikeus yhteen autopaikkaan riippumatta siitä oliko autoa vai ei. Autopaikkoja oli yhtä monta kuin huoneistoja. Osalla osakkaista oli kaksi autopaikkaa, mutta ns. kakkosasunnon omistavalla ei yhtään. Päätös katsottiin osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun vastaiseksi.”

Asunto-osakeyhtiölakia koskevassa hallituksen esityksessä (HE 24/2009) todetaan, että on yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista asettaa rakennuksessa asuvat ja muut osakkaat erilaiseen asemaan. Toki yhtiöjärjestykseen on saatettu jo yhtiön perustamisvaiheessa ottaa asiaan vaikuttavia määräyksiä, mutta ainakaan vielä en ole kyseisenlaiseen yhtiöjärjestysmääräykseen törmännyt. Liike- ja muiden tilojen ja ns. kakkosasunnon omistavien osakkeenomistajien aseman lisäksi epäselvyyttä aiheuttaa myös sijoittajaosakkaiden asema. Kuten hovioikeuden ratkaisuista ja lain esitöistä ilmenee, kaikki osakkaat ovat lähtökohtaisesti yhdenvertaisessa asemassa, kun autopaikkoja jaetaan. Sijoittajaosakkaan tulee siten voida tarjota vuokralaiselleen sama etuus (mahdollisuus autopaikkaan) kuin muillekin osakkaille tarjotaan.

Autopaikan tarve

Ennen autopaikkojen jakamista yhtiön tulee selvittää osakkaiden halukkuus autopaikkojen saamiseen. Osakkaalla tulee olla konkreettinen autopaikan tarve, jotta hänellä olisi oikeus vaatia autopaikkaa. Turun hovioikeuden ratkaisussa 26.9.2002 nro 2446 todetaan, että yhtiön päätös olla antamatta autopaikkaa osakkaalle, joka ei omistanut autoa ja joka olisi käyttänyt autopaikkaa vain tilapäisluonteisesti, ei loukannut osakkaan yhdenvertaisuutta. Sen sijaan Rovaniemen hovioikeus päätyi ratkaisussaan 17.9.1996 nro 1044 päinvastaiseen ratkaisuun, mutta asian ratkaisemiseen vaikutti se seikka, että yhtiössä oli yhtä monta autopaikkaa kuin huoneistoakin.

Jos yhtiössä on sekä yhtiön hallinnassa että osakashallinnassa olevia autopaikkoja, voi yhdenvertaisuuden kannalta tulla ongelmallisia tilanteita, jos autopaikkaosakas haluaa yhtiön autopaikan esimerkiksi kakkosautolleen. Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että näissä tilanteissa yhtiö voisi jakaa hallitsemansa autopaikat ensin muille kuin autopaikkaosakkaille, sillä heillä on selkeämmin autopaikan tarve kuin autopaikkaosakkeen omistavalla.

Suositeltava jakoperuste

Vaikka lähtökohtana on kaikkien osakkeenomistajien yhdenvertainen kohtelu autopaikkoja jaettaessa, voi yhtiö asettaa talossa asuvat osakkaat ja osakkaiden vuokralaiset erilaiseen asemaan muihin osakkeenomistajiin nähden tilanteessa, jossa autopaikkoja ei riitä kaikille halukkaille. Suositeltava jakoperuste olisi kyseisessä tilanteessa se, että autopaikat jaetaan ensisijaisesti talossa asuville osakkaille ja sijoittajaosakkaiden vuokralaisille. Mikäli paikkoja tämän jälkeen jää yli, niitä voidaan tarjota talon muille käyttäjille kuten taloyhtiön omille vuokralaisille. Mikäli paikkoja tämänkin jälkeen jäisi yli, voisi ne jakaa esimerkiksi talossa asumattomille osakkaille.

Autopaikkasäännöt ratkaisuksi

Jotta autopaikkojen jakaminen yhtiössä olisi mahdollisimman läpinäkyvää ja ennakoitavaa, olisi yhtiössä hyvä vahvistaa autopaikkasäännöt, joissa määritellään taloyhtiössä noudatettavat autopaikkojen jakoperusteet. Autopaikkasäännöt tulee laatia yhdenvertaisuusperiaatetta noudattaen. Hallitus valmistelee säännöt yhtiökokouksen käsiteltäväksi ja hyväksyttäväksi. Päätös hyväksymisestä voidaan tehdä enemmistöpäätöksellä. Kerran tehdyt autopaikkasäännöt eivät kuitenkaan ole kiveen hakattuja. Niitä voidaan tilanteen muuttuessa tarkastella uudelleen ja muuttaa yhtiön uutta tilannetta vastaaviksi.

0 kommenttia

Jätä kommentti

Kirjaudu

Tervetuloa! Kirjaudu sisään tunnuksillasi

Muista kirjautumiseni Unohtuiko salasana?

Lost Password

Kiinteistölehti

Kiinteistölehti